NYC abre la puerta para que organizaciones comunitarias tengan la prioridad para comprar ciertos edificios residenciales

Es una situación habitual en la Gran Manzana: de forma inesperada, un viejo edificio residencial es vendido a un consorcio inmobiliario que procede a su reparación, mejorando su aspecto y algunos servicios. Lo que sucede a continuación es predecible: un considerable incremento de la renta para los residentes, quienes en algunos casos llevan décadas habitando la misma unidad y se ven obligados a desalojar al resultarles imposible afrontar los nuevos costos.

“Hemos visto caso de ancianos que han estado 30 años en un apartamento y el nuevo dueño del edificio por pintar, cambiar las baldosas de la entrada y hacer arreglos menores le ha aumentado de un solo golpe $600 en el próximo contrato, porque supuestamente la edificación es de lujo” contó Adelaida Pérez una activista en Brooklyn por los derechos de los inquilinos. 

Este esquema de especulación inmobiliaria le está poniendo “más sal a la profunda herida” de la espantosa crisis de vivienda que enfrenta la Ciudad de Nueva York, pero a través de un proyecto legislativo local, denominado Ley de Oportunidad Comunitaria para la Compra (COPA) se abre la puerta para que organizaciones sin fines de lucro, como los fideicomisos de tierras comunitarias y las corporaciones de desarrollo comunitario tengan la primera oportunidad de comprar edificios multifamiliares cuando los propietarios lo pongan en el mercado.

Esta legislación ya cuenta con el respaldo de la mayoría demócrata en el Concejo Municipal y podría pasar en cuestión de semanas.

La puerta está abierta

Según el Proyecto Nueva Economía, actualmente en los cinco condados unos 5,000 edificios con 42,000 unidades de vivienda, serían elegibles para este nuevo esquema de venta y compra comunitaria que está siendo fuertemente combatido por el poderoso sector inmobiliario.

Esta iniciativa que está siendo empujada por 200 organizaciones comunitarias y líderes electos demócratas está basada en experiencias exitosas de Washington D.C. y San Francisco.

Si como se aspira, COPA es aprobada este año, sería una de las primeras legislaciones que esperará en el escritorio del alcalde electo Zohran Mamdani para ser puesta en marcha, para frenar la especulación y brindar a las organizaciones sin fines de lucro locales una herramienta para expandir la vivienda permanentemente asequible y controlada por la comunidad.

Se pudo conocer que desde ya, el comité de transición de la nueva Administración Municipal da un espaldarazo al anteproyecto normativo y la Comisión de Igualdad Racial de la Ciudad de Nueva York le ofrece todo su apoyo, como una forma de derribar la alta tendencia de desplazamiento de las familias negras y latinas.

Si el Concejo Municipal pasa esta legislación las promotoras sin fines de lucro podrían intervenir para mantener estas viviendas asequibles y proteger a los inquilinos de las devastadoras subidas de los alquileres. 

Además se crearían nuevas oportunidades para la propiedad de vivienda, al permitir que los compradores sin fines de lucro, incluidos los fideicomisos de tierras comunitarias, conviertan los edificios en cooperativas de capital compartido y otros modelos que mantienen la vivienda asequible a largo plazo. 

“Vamos a evitar que las grandes corporaciones inmobiliarias sigan dominando el mercado, para después sin piedad echar a las calles a familias. Contamos con el apoyo para apoyar esta legislación”, anunció la concejal Sandy Nurse, la promotora principal de este texto legal.

Un caso: Queens

Más de 120 organizaciones y coaliciones comunitarias, de inquilinos y de vivienda asequible, entre ellas la Iniciativa de Tierras Comunitarias de la Ciudad de Nueva York (NYCCLI) y Housing Justice for All están poniendo todas las energías para que COPA tenga luz verde en los próximos meses.

Para Pamela Herrera, portavoz de la organización Western Queens Community Land Trusts que forma parte de la coalición que está peleando para impulsar esta legislación, el único interés de este nuevo modelo es proteger a miles de inquilinos, que están siendo desplazados y maltratados, para darle la oportunidad de tener más estabilidad de vivienda.

“En el caso específico de Queens, hay nuevas zonificaciones disponibles para construir nuevas unidades. Lo que hemos visto en los últimos años, es una explosión de nuevas viviendas de lujo, que están muy alejadas de la clase trabajadora. Hay vecindarios como Long Island City en donde rentan un estudio por $4,000. Vemos edificios vacíos. Esto es una vergüenza“, opinó la activista.

El precio promedio de alquiler de apartamentos en Queens ha seguido aumentando sin freno, independientemente del tipo de unidad, según un informe de M.N.S. Real Estate.

En los primeros ocho meses de 2025 el alquiler promedio general en este condado aumentó un 4,55%. Es decir, mientras que en agosto de 2024 el promedio de la renta habitacional era de $2,926 en 2025 se elevó a $3,059 en agosto de 2025.

Desarrolladores: “Es ridículo”

Como se esperaba el sector inmobiliario ha manifestado que se trata de una ley “inviable” y “absurda” que básicamente pondrá contra las cuerdas a los llamados vendedores familiares. Se avizora que complicaría todo el escenario de venta y compra, con efectos negativos para los pequeños landlord.

Según la nueva versión de COPA, los propietarios que deseen vender sus edificios deberán notificar al Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas de la Ciudad de Nueva York (HPD) con al menos 180 días de antelación antes de proceder con dichos planes. 

También deben entregar a la agencia varios registros, incluyendo un informe de ingresos y gastos del último año.

Una “entidad cualificada” definida como organizaciones sin fines de lucro en la Lista de Compradores de Preservación Cualificados del HPD o fideicomisos de tierras comunitarias, que se comprometen a proporcionar vivienda asequible a inquilinos de ingresos bajos a extremadamente bajos, tendría 60 días para notificar su intención de ofertar por la propiedad. 

La entidad cualificada tiene 120 días desde la notificación del propietario al HPD para presentar una oferta. Durante ese periodo, el propietario no puede aceptar otras ofertas, lo que da tiempo a la entidad calificada para igualar cualquier otra.

Portavoces de varios consorcios inmobiliarios entrevistados por la publicación The Real Deal aseguran que “los retrasos en los cierres pueden dificultar la obtención de financiación y el seguro de título. Inyectar incertidumbre en estos acuerdos y disuadiría a inversores y prestamistas”.

Profesionales del sector señalan que muchos dueños de edificios no son grandes corporaciones, sino pequeños propietarios que dependen de la venta para su retiro o cancelar deudas. Para este grupo, COPA supuestamente podría complicar la venta, retrasar ingresos, o incluso reducir el precio final, porque los compradores “calificados” (non-profits) podrían no ofrecer tanto como el “mercado abierto”.

Otra crítica insistente en voceros de este sector es que con toda seguridad los propietarios más pequeños decidirán no vender, lo que podría “congelar” un parque de viviendas en un contexto de alta demanda, lo que impulsará el alza de los alquileres o derivar en especulación de otra forma.

Por su parte, Jay Martin, vicepresidente ejecutivo de la Asociación de Apartamentos de Nueva York, calificó ante la revista especializada The Real Deal, el proyecto de ley como “ridículo, porque pocas organizaciones sin fines de lucro están en condiciones de comprar edificios, especialmente aquellos que requieren renovaciones extensas”.

El dato:

• 4 unidades residenciales mínimo debe tener un edificio para poder entrar en el paraguas de la COPA, los cuales deben presentar problemas físicos o financieros significativos, o tener requisitos del programa de vivienda asequible próximos a vencer, como los créditos fiscales. El proyecto de ley también se aplica a terrenos baldíos zonificados para uso residencial, pero exime a los edificios ocupados por sus propietarios con hasta seis unidades de estar sujetos al programa.