Además de los autobuses gratis para los neoyorquinos, una de las promesas más icónicas del alcalde Zohran Mamdani durante la campaña electoral, fue la congelación de la renta para los más de dos millones de inquilinos que residen en unidades de renta estabilizada en la ciudad de Nueva York. Esta semana, con el nombramiento de seis de los nueve miembros de la Junta de Directrices de Alquiler (RGB), se da el primer paso para tratar de consolidar este objetivo.
La RGB es un organismo independiente encargado de determinar los ajustes de alquiler para apartamentos, lofts y unidades de ocupación individual (SRO) sujetos a la ley de estabilización de alquileres de la ciudad.
En los próximos meses, esta nueva Junta integrada por dos hispanos, considerará diversos factores para establecer los ajustes, incluyendo la situación económica de la vivienda en la Gran Manzana, las tendencias actuales y proyectadas del costo de vida, la oferta general de vivienda y las tasas de desocupación, la capacidad de los inquilinos para pagar el alquiler.
“Me enorgullece nombrar a estos expertos en vivienda, finanzas y presupuesto para cubrir las vacantes en la Junta de Directrices de Alquiler. Confío en que este nuevo equipo analizará con el complejo panorama de la vivienda y las realidades que enfrentan los dos millones de inquilinos con alquiler estabilizado de nuestra ciudad, y nos ayudará a avanzar hacia una Nueva York más justa y asequible”, declaró el alcalde.
En las últimas horas, ante la inminencia de estas discusiones, portavoces del sector inmobiliario, particularmente las asociaciones de pequeños propietarios han elevado su voz ante lo que han calificado como una “doble cachetada” del mandatario municipal: este lunes además se ventiló la posibilidad de un aumento en el impuesto a la propiedad en la Gran Manzana.
Solo para renta estabilizada
En medio de este escenario en el cual la Gran Manzana sigue expulsando a miles de familias de la clase trabajadora, por no poder cubrir los estrafalarios costos de la renta, se debe aclarar que las medidas y las directrices que defina el mandatario municipal, para una eventual futura congelación de la renta, solo aplicaría a los apartamentos con contratos de renta estabilizada no a los llamados apartamentos “de mercado” con niveles de alquiler no regulados, definidos solo por la oferta y la demanda.
Es decir, en teoría para ese tipo de unidades no reguladas, en donde viven la gran mayoría de los neoyorquinos, no es posible dibujar una política gubernamental firme que frene alzas a futuro.
Como advierten los activistas por el derecho a la vivienda digna, los apartamentos con renta estabilizada no deben confundirse con los de renta controlada.
Las unidades estabilizadas son casi tan numerosas como las de mercado, mientras que los apartamentos con renta controlada, que representan apenas el 1% de toda la ciudad alcanzan un poco más de 24 mil unidades, de acuerdo a registros oficiales.
El bloqueo de aumentos de la renta para este tipo de unidades residenciales no sería una novedad en el panorama inmobiliario de la ciudad de Nueva York. Ya es historia que bajo los ocho años de la administración del exalcalde Bill de Blasio, la RGB votó en 2015, 2016 y 2020 para que esta alza fuese del 0%.
¿Es posible este congelamiento?
Con este nombramiento que impone una junta, cuyos miembros están alineados totalmente con las ideas de Mamdani, la determinación de ‘incremento cero’ podría ser oficial a la mitad de este mismo año, pero no se concretaría hasta 2027 como mínimo, afectando contratos entre el 1 de octubre de 2027 y el 30 de septiembre de 2028.
Durante toda la administración del exalcalde Eric Adams, la RGB votó por aumentos de renta. El año pasado aprobó aumentos de hasta 3% para contratos de un año y 4.5% para contratos de dos años a partir del 1 de octubre.
En este escenario, la Sociedad de Ayuda Legal (Legal Aid) proyecta que en medio de esta crisis histórica de asequibilidad y dificultades financieras, los nuevos miembros de la junta garantizarán un gran alivio a los residentes.
“Cualquier medida que no sea una congelación total en la votación final de junio, tendrá consecuencias catastróficas para una población de inquilinos ya vulnerable, especialmente dado el aumento acumulado del 12% en los alquileres que sufrieron bajo la administración anterior, un aumento que no estaba justificado”, razonó en un comunicado Legal Aid.
Propietarios: “Nos declararon la guerra”
Como es predecible, diversos actores en el sector inmobiliario de la Gran Manzana se oponen totalmente a esta regulación, desde varios flancos. La publicación realtor.com concluye en un reporte que la emblemática política de congelación de los alquileres del mandatario municipal “amenaza con sofocar la ya escasa oferta de viviendas en la ciudad”.
Adicionalmente como razona, Yonah Freemark, investigadora principal asociada del Urban Institute, esta medida además podría causar un aumento de los alquileres en otros apartamentos, dependiendo de las tendencias generales del mercado.
“Si la demanda de vivienda continúa creciendo a un ritmo elevado, una congelación de alquileres contribuirá al aumento de los costos de alquiler en otras unidades a medida que más personas compiten por ellas”, apuntó Freemark a Realtor.com.
“Pero si la demanda se estabiliza, es poco probable que la congelación de alquileres tenga ese efecto”, añadió.
Además, líderes de este sector temen que a largo plazo, esta regulación de ‘cero aumentos’ podría frenar la construcción de nuevas viviendas, convirtiéndola en un mercado menos atractivo para los promotores inmobiliarios.
Por su parte, Ann Korchak portavoz del grupo Pequeños Propietarios de Nueva York se ha mostrado indignada por este plan.
“El alcalde les ha declarado la guerra a miles de propietarios inmigrantes, la mayoría familias multigeneracionales, que han invertido los ahorros de toda su vida en sus pequeños edificios”, subrayó.
La líder explicó a medios locales que pequeños propietarios como ella operan a partir del flujo de rentas, es decir, dependen del alquiler no solo como ingreso, sino también para mejoras y reparaciones. Y la tendencia es que cuando los aumentos no acompañan la inflación, los edificios caen en deterioro físico.
¿Quiénes son los designados?
- Chantella Mitchell, presidenta: Es directora de Programas en el New York Community Trust, donde lidera la concesión de subvenciones para desarrollo comunitario, vivienda, desarrollo laboral y formación y práctica en trabajo social.
- Sina Sinai, miembro público: Es investigador Asociado Sénior en el Jain Family Institute, donde desarrolla herramientas analíticas que apoyan a las instituciones financieras públicas en el cumplimiento de sus objetivos de desarrollo.
- Lauren Melodia, miembro público: Es directora de Política Económica y Fiscal en el Centro de Asuntos de la Ciudad de Nueva York de The New School.
- Brandon Mancilla, miembro público: Es director de la Región 9A del sindicato United Auto Workers (UAW), donde supervisa la negociación colectiva y las operaciones sindicales en Nueva York, Connecticut, Rhode Island, Massachusetts, New Hampshire, Vermont, Maine y Puerto Rico, y forma parte de la Junta Ejecutiva Internacional del UAW.
- Maksim Wynn, miembro propietario: es Director de Desarrollo en Procida Development Group, donde gestiona el desarrollo de viviendas asequibles y de transición en la ciudad de Nueva York.
- Adán Soltren, miembro inquilino: Es Abogado Supervisor en el Grupo de Abogados de la Unidad de Justicia de Vivienda
El dato:
- 50% aproximado de los apartamentos de alquiler en la ciudad de Nueva York tienen alquiler estabilizado. Estas unidades suelen estar ubicadas en edificios de 6 o más unidades, construidos antes de 1974.
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